Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieście w Łodzi

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 grudnia 2024 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, III Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: sędzia Michał Szulczewski

Protokolant: sekr. sąd. Marcin Błaszczyk

po rozpoznaniu w dniu 16 grudnia 2024 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa R. P.

przeciwko A. (...) (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w Ł.

o zapłatę

1.  zasądza od A. (...) (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w Ł. na rzecz R. P. kwotę 18.310,26 (osiemnaście tysięcy trzysta dziesięć 26/100) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od 24 maja 2024 roku do dnia zapłaty;

2.  zasądza od A. (...) (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w Ł. na rzecz R. P. kwotę 4.617 (cztery tysiące sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu – z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt: III C 1309/24

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 18 grudnia 2024 roku

Pozwem z dnia 25 czerwca 2024 roku R. P. wystąpił przeciwko A. (...) (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w Ł. o zapłatę kwoty 18.310,26 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od 24 maja 2024 roku do dnia zapłaty, a także o zwrot kosztów procesu.

(pozew, k. 3-4)

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 10 października 2024 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

(nakaz zapłaty, k. 41)

Sprzeciwem z dnia 5 października 2024 roku A. (...) (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w Ł. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

R. P. zawarł z A. (...) (...) Spółką Akcyjną z siedzibą w Ł. w dniu 10 listopada 2023 roku umowę deweloperską, na podstawie której deweloper zobowiązał się do wybudowania b. (...), a następnie przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonego w Ł. przy ulicy (...).

Cenę sprzedaży określono na kwotę 516.819,19 złotych brutto (§ 8 ust. 1 umowy). Strony ustaliły, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia na nabywcę zostanie zawarta do dnia 31 grudnia 2023 roku (§ 9 ust. 1 umowy). Zgodnie z § 10 ust. 3 umowy, w wypadku uchybienia przez nabywcę terminom wpłat (całości lub części) poszczególnych rat ceny sprzedaży, będą naliczane odsetki ustalone w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie za każdy dzień opóźnienia, przy czym ich wysokość nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy na podstawie umowy, określonych w § 14 ust. 3.

W § 13 ust. 5 umowy ustalono, że w wypadku odstąpienia przez spółkę od umowy z przyczyn leżących po stronie nabywcy określonych w ust. 1 pkt 2) spółka może żądać zapłaty przez nabywcę kary umownej w wysokości 2,9% ceny sprzedaży. Z kolei w § 14 ust. 3 umowy przewidziano, że w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6), przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu jest uprawniony do odstąpienia od umowy; w wypadku skutecznego odstąpienia nabywcy od umowy w sytuacji opisanej w tym ustępie, nabywca może żądać od spółki zapłaty na jego rzecz kary umownej w wysokości 2,9% ceny sprzedaży.

(akt notarialny Rep. A (...) z 10 listopada 2023 roku, k. 8-20)

Do zawarcia umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ulicy (...) doszło ostatecznie w dniu 26 kwietnia 2024 roku.

(akt notarialny Rep. A (...) z 26 kwietnia 2024 roku, k. 21-31)

Opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu wynikało z przyczyn leżących po stronie dewelopera.

(okoliczność bezsporna)

Pismem z 6 maja 2024 roku pełnomocnik R. P. wezwał A. (...) (...) Spółkę Akcyjną z siedzibą w Ł. do zapłaty w terminie 14 dni od otrzymania wezwania kwoty 18.318,76 złotych tytułem rekompensaty za nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej z 10 listopada 2023 roku. Wezwanie doręczono w dniu 9 maja 2024 roku. W odpowiedzi z 22 maja 2024 roku pełnomocnik A. (...) (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w Ł. odmówił spełnienia świadczenia.

(wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem doręczenia, k. 32-34; odpowiedź z 22 maja 2024 roku, k. 35)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o całokształt zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności załączone do akt sprawy dokumenty. Stan faktyczny w niniejszej sprawie pozostawał w całości bezsporny.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Podstawę dochodzonego roszczenia stanowił art. 39 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 roku (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm., dalej jako: „ustawa deweloperska”), zgodnie z którym jeżeli umowa deweloperska albo umowa, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2. Wprowadzona w ramach ustawy deweloperskiej regulacja z art. 39 ust. 2 miała na celu zapewnienie ochrony interesów nabywcy przez wyrównanie pozycji kontraktowej stron (nabywcy i dewelopera) w zakresie sankcji pieniężnych z tytułu naruszenia zobowiązania w sytuacji, gdy umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek. Co przy tym istotne, przytoczony przepis zawiera normy o charakterze semiimperatywnym (art. 42 ustawy deweloperskiej). Możliwe jest odmienne uregulowanie zależności między wysokością kar umownych a wysokością odsetek, o ile nie będzie to dla nabywcy mniej korzystne niż zasady wynikające z art. 39 ustawy deweloperskiej. W uzasadnieniu projektu ustawy deweloperskiej zauważono, że jeśli strony nie zastrzegą w umowie odsetek ani kar umownych (nie mają takiego obowiązku), to ich sytuacja jest nierówna z korzyścią dla dewelopera, bowiem deweloperowi z tytułu nieterminowego wykonania przez nabywcę zobowiązania pieniężnego przysługują odsetki za opóźnienie w wysokości ustawowej (art. 481 k.c.), natomiast nabywcy nie przysługuje kara z tytułu niewykonania przez dewelopera ciążącego na nim zobowiązania (np. terminowego oddania przedmiotu umowy do odbioru czy przeniesienia własności na nabywcę). Odszkodowanie, którego nabywca może żądać na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), nie jest odpowiednikiem odsetek za opóźnienie, bowiem dochodzenie odszkodowania wymaga wykazania wysokości szkody (odsetki za opóźnienie należą się mimo braku poniesienia szkody), a deweloper może zwolnić się od odpowiedzialności, wykazując, że niewykonanie zobowiązania wynikło z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności (w braku odmiennego zastrzeżenia odpowiada on na zasadzie winy – art. 472 k.c.). Wobec tego wprowadzenie obowiązku wypłaty rekompensaty, o którym mowa w art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej, zapewnia nabywcy funkcjonalny odpowiednik odsetek ustawowych za opóźnienie, w sytuacji gdy roli tego odpowiednika nie może – z braku odpowiedniego zastrzeżenia umownego – pełnić kara umowna ( K. Panfil, [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. P. Machnikowski, Legalis 2025, art. 39 Nb 13; p or. Uzasadnienie do projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Druk sejmowy IX kadencji Nr 985, https://www.sejm.gov.pl/sejm9.nsf/druk.xsp?nr=985, dostęp: 4.1.2024 r., s. 72).

Powód powoływał się na przepis art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej jako podstawę swojego roszczenia wskazując na niezastrzeżenie w ramach umowy z 10 listopada 2023 roku kary umownej na jego rzecz w przypadku opóźnienia dewelopera w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę. Z kolei strona pozwana zakwestionowała tę podstawę prawną z uwagi na brak zastosowania dyspozycji art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej w ramach stosunku prawnego łączącego strony, a to z tego powodu, że w § 14 ust. 3 umowy zastrzeżono karę umowną na rzecz nabywcy. Zdaniem pozwanej przepis art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej znajdzie zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy w ramach umowy deweloperskiej nie zostanie wprowadzona żadna kara umowna na rzecz nabywcy, zaś w tym wypadku kara umowna została zastrzeżona w § 14 ust. 3.

Odnosząc się do podniesionej przez obie strony argumentacji w pierwszej kolejności należy podkreślić, że w niniejszej sprawie w całości bezsporny pozostawał stan faktyczny. Strona pozwana przyznała wszelkie fakty podane przez powoda, w szczególności okoliczność zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego na powoda dopiero w dniu 26 kwietnia 2024 roku, a więc z przekroczeniem określonego w umowie deweloperskiej terminu (§ 9 ust. 1), a także to, że opóźnienie wynikało z przyczyn leżących wyłącznie po stronie dewelopera. Nie kwestionowano także wysokości roszczenia. Spór dotyczył zatem wyłącznie oceny prawnej roszczenia powoda o zapłatę rekompensaty na podstawie art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej.

Analiza zawartej przez strony umowy pozwala na stwierdzenie, że zawarto w niej postanowienie o karze umownej zastrzeżonej na rzecz nabywcy, ale jedynie na wypadek niewykonania zobowiązania przez dewelopera. Tak należy bowiem rozumieć treść § 14 ust. 3 umowy deweloperskiej, w której roszczenie o zapłatę kary umownej aktualizuje się dopiero po skutecznym odstąpieniu przez nabywcę od umowy. Kara umowna w wysokości 2,9% ceny sprzedaży została zatem zastrzeżona wyłącznie w razie całkowitego niewykonania zobowiązania przez dewelopera, nie zaś na wypadek jego nienależytego wykonania. Nie jest to zatem kara umowna za np. nieterminowe wykonanie obowiązku umownego przez dewelopera, a jedynie zryczałtowane odszkodowanie przysługujące nabywcy po skutecznym odstąpieniu od umowy. Nabywca nie będzie zatem nigdy uprawniony do jego dochodzenia w przypadku kontynuowania stosunku umownego. Symetryczne uprawnienie przysługujące deweloperowi zostało przewidziane przez strony w § 13 ust. 5 umowy, który przyznaje deweloperowi uprawnienie żądania kary umownej od nabywcy w wysokości 2,9% ceny sprzedaży w wypadku odstąpienia przez dewelopera z przyczyn leżących po stronie nabywcy.

Równowaga kontraktowa nie została zachowana jednak w przypadku nienależytego wykonania umowy przez strony (gdy nie doszło do odstąpienia od umowy). O ile bowiem na rzecz dewelopera wprost przewidziano w § 10 ust. 3 umowy prawo domagania się odsetek ustawowych za opóźnienie w wypadku uchybienia przez nabywcę terminom wpłat (całości lub części) poszczególnych rat ceny sprzedaży, o tyle brak jest analogicznego postanowienia o karze umownej zastrzeżonej na rzecz nabywcy w razie nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, np. przez opóźnienie w wydaniu lokalu i zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu. Jest to zatem typowy przykład nierównowagi kontraktowej z korzyścią dla dewelopera. Celem regulacji z art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej było właśnie wyeliminowanie takich sytuacji przez wprowadzenie rekompensaty stanowiącej swoisty rodzaj kary umownej mającej na celu ochronę interesów nabywcy jako konsumenta. Nie sposób zgodzić się z twierdzeniami strony pozwanej, że na rzecz nabywcy zastrzeżono karę umowną w rozumieniu art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Dokonując oceny treści umowy deweloperskiej w kontekście przywołanego przepisu kluczowe pozostaje bowiem ustalenie, czy zachowano równowagę kontraktową w zakresie skutków prawnych nienależytego wykonania umowy przez każdą ze stron. O ile zatem na podstawie zawartej umowy deweloper mógł dochodzić zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie w razie nieterminowej płatności rat ceny sprzedaży przez nabywcę, o tyle nabywca nie uzyskał jakiegokolwiek uprawnienia w razie opóźnienia dewelopera w spełnieniu swoich świadczeń niepieniężnych. Ekwiwalentu roszczenia dewelopera nie może na pewno stanowić określona w § 14 ust. 3 umowy kara umowna na wypadek odstąpienia od umowy, albowiem, jak wskazano już wyżej, aktualizuje się ona wyłącznie w razie zniweczenia stosunku prawnego między stronami na skutek niewykonania umowy przez dewelopera. Odmienna wykładnia art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej pozostawałaby w rażącej sprzeczności z celem wprowadzonej regulacji. W przepisie tym mowa zresztą o rekompensacie z tytułu „niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej”, a zatem znajdzie ona zastosowanie w każdym przypadku (rodzaju) nienależytego wykonania umowy, w odniesieniu do którego umowa deweloperska nie przewidziała kary umownej zastrzeżonej na rzecz nabywcy, zaś nienależyte wykonanie umowy polega na opóźnieniu w wykonaniu jakiegoś zobowiązania dewelopera (przede wszystkim chodzi tu o wydanie lokalu i zawarcie umowy przenoszącej własność). Konieczność odrębnego traktowania poszczególnych obowiązków umownych objętych rekompensatą zyskała aprobatę także wśród przedstawicieli doktryny, którzy przez nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera w kontekście art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej rozumieją opóźnione wykonanie przez dewelopera przynajmniej jednego z obowiązków określonych w treści umowy (zobowiązanie dewelopera obejmuje zarówno wybudowanie budynku, przedstawienie przedmiotu umowy nabywcy do odbioru, jak i przeniesienie własności przedmiotu umowy na nabywcę), co oznacza że nienależyte wykonanie któregokolwiek z tych obowiązków będzie uprawniało nabywcę do żądania rekompensaty. Jeżeli natomiast okresy opóźnień w wykonaniu obowiązków dewelopera przynajmniej częściowo pokrywają się, za te okresy rekompensata przysługuje nabywcy w pojedynczej wysokości (wysokości naliczanych rekompensat za te same okresy nie podlegają kumulacji - B. Gliniecki, [w:] Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. K. Osajda, Legalis 2024, Art. 39, pkt 34, 37 i 44). W konsekwencji sąd doszedł do przekonania, że w warunkach niniejszej sprawy mamy do czynienia z sytuacją, w której w umowie zastrzeżono odsetki na rzecz dewelopera, ale nie zastrzeżono kary umownej na rzecz nabywcy.

W literaturze podnosi się, że mając na uwadze treść art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej, niedopuszczalne jest zastrzeganie w umowie tylko odsetek na rzecz dewelopera, bez zastrzeżenia kary umownej na rzecz nabywcy. Takie postanowienie umowy byłoby wówczas mniej korzystne dla nabywcy niż przepis ustawy, zgodnie z którą należy w sposób równoległy zastrzec odsetki i kary umowne, ewentualnie zrezygnować z umownego ich określania. W takiej sytuacji deweloperowi przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie nabywcy w zapłacie, a nabywcy rekompensata określona w art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Jako sprzeczne z ustawą i mniej korzystne dla nabywcy nieważne są postanowienia umowy, które zastrzegają wyłącznie odsetki ( E. Badura, Ustawa deweloperska. Komentarz, Legalis 2023, Art. 39, Nb 14, a także: J. Górak, D. Okolski, w: Prawo rynku nieruchomości, 2024, s. 1087). W konsekwencji zastosowanie znajdzie art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej przewidujący obowiązek wypłaty na rzecz nabywcy rekompensaty z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy. Takie rozwiązanie będzie bowiem korzystniejsze dla nabywcy ( B. Gliniecki, [w:] Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. K. Osajda, Legalis 2024, Art. 39, pkt 46).

Rekapitulując, nienależyte wykonanie umowy przez stronę pozwaną, polegające na nieterminowym przeniesieniu przedmiotu umowy na powoda, spowodowało powstanie po stronie powoda roszczenia o zapłatę rekompensaty na podstawie art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Powstanie roszczenia nabywcy o zapłatę rekompensaty jest uzależnione od stwierdzenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu nienależytego wykonania umowy. Kwestia ta pozostawała w sprawie bezsporna.

Wysokość rekompensaty wyznaczana jest przez wysokość odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy według stanu na dzień opóźnienia dewelopera w wykonaniu zobowiązań z umowy zawartej z nabywcą. Wobec brzmienia art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej niezbędne jest przyjęcie, że wysokość rekompensaty jest zależna od wartości świadczenia pieniężnego, które nabywca ma obowiązek spełnić, czyli od ceny przedmiotu umowy. Podsumowując zatem, wysokość rekompensaty stanowić będzie iloczyn ceny przedmiotu umowy, stawki (wysokości) odsetek ustawowych za opóźnienie potencjalnie przysługujących deweloperowi w razie opóźnienia nabywcy w zapłacie ceny, które ustalane są w oparciu o treść art. 481 § 2 k.c. oraz okresu opóźnienia dewelopera w wykonaniu umowy. Mając powyższe na uwadze, powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości. Dochodzona przez powoda kwota 18.310,26 złotych nie była kwestionowana przez stronę pozwaną co do wysokości, niemniej jednak nie przekraczała wysokości rekompensaty, do której był uprawniony powód w kontekście ceny sprzedaży (516.819,19 złotych), stawki odsetek ustawowych za opóźnienie i okresu opóźnienia (115 dni).

O odsetkach ustawowych za opóźnienie sąd orzekł na podstawie art. 481 § 2 k.c., zasądzając je od dochodzonej kwoty za okres od 24 maja 2024 roku, a zatem od dnia następującego po upływie czternastodniowego terminu zapłaty należności wyznaczonego przez powoda w wezwaniu z dnia 6 maja 2024 roku, doręczonego stronie pozwanej w dniu 9 maja 2024 roku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Strona pozwana przegrała proces w całości, a zatem jest ona zobowiązana do zwrotu poniesionych przez powoda kosztów procesu. Wyniosły one w przedmiotowej sprawie 4.617 złotych, na które złożyły się kwoty: 1.000 złotych tytułem opłaty od pozwu, 3.600 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego (na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1800) oraz 17 złotych tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Z tych względów tytułem zwrotu kosztów procesu zasądzeniu od strony pozwanej na rzecz strony powodowej podlegała kwota 4.617 złotych.

Stosownie do treści art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu przyznano odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

sędzia

Michał Szulczewski

ZARZĄDZENIE

(...)

sędzia

Michał Szulczewski