Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieście w Łodzi

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 września 2018 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, I Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: S.S.R. Bartosz Kasielski

Protokolant: stażysta Beata Ociesa

po rozpoznaniu w dniu 11 września 2018 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł.

przeciwko S. W.

o zapłatę

1.  zasądza od S. W. na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. kwotę 19.144,86 zł (dziewiętnaście tysięcy sto czterdzieści cztery złote 86/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot :

a)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 października 2016 roku do dnia zapłaty;

b)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 listopada 2016 roku do dnia zapłaty;

c)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 grudnia 2016 roku do dnia zapłaty;

d)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 stycznia 2017 roku do dnia zapłaty;

e)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 lutego 2017 roku do dnia zapłaty;

f)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 marca 2017 roku do dnia zapłaty;

g)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty;

h)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 maja 2017 roku do dnia zapłaty;

i)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 czerwca 2017 roku do dnia zapłaty;

j)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 lipca 2017 roku do dnia zapłaty;

k)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 sierpnia 2017 roku do dnia zapłaty;

l)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 września 2017 roku do dnia zapłaty;

m)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 października 2017 roku do dnia zapłaty;

n)  1.367,49 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt siedem złotych 49/100) od dnia 11 listopada 2017 roku do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałej części;

3.  zasądza od S. W. na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. kwotę 4.661 zł (cztery tysiące sześćset sześćdziesiąt jeden złotych) tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt I C 264/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 22 grudnia 2017 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. wystąpiła przeciwko S. W. o zapłatę kwoty 20.861,88 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot szczegółowo wskazanych w petitum pozwu, a także przyznanie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka podniosła, że S. W. zajmuje lokal mieszkalny numer (...), położony w Ł. przy ulicy (...) i nie reguluje żadnych opłat na rzecz właściciela. Jednocześnie sprecyzowała, że żądanie pozwu obejmuje okres od dnia 1 października 2016 roku do dnia 30 listopada 2017 roku, w którym opłaty z tytułu dalszego zajmowania kształtowały się następująco : 1.355,49 złotych tytułem bezumownego korzystania (przy stawce 9 zł za 1 m ²), 51,30 złotych tytułem wody i odprowadzenia nieczystości, 12 złotych tytułem wywozu nieczystości stałych, 0,63 złotych tytułem opłaty za wodomierz główny oraz 90 złotych tytułem opłaty za miejsce parkingowe (od 1 stycznia 2017 roku).

(pozew k.2 – 5)

Nakazem zapłaty z dnia 17 stycznia 2018 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

(nakaz zapłaty k.46)

W sprzeciwie od nakazu zapłaty S. W. zakwestionował fakt rozwiązania umowy najmu, która w ocenie pozwanego nadal obowiązuje.

(sprzeciw od nakazu zapłaty k.56)

Pismem procesowym z dnia 20 września 2018 roku S. W. wskazał, że kwestionuje wysokość należności objętej żądaniem pozwu. Pozwany ponownie odwołał się do zarzutów związanych z brakiem skutecznego wypowiedzenia umowy najmu.

(pismo procesowe k.79)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny :

W dniu 14 września 2005 roku S. W. i M. W. zawarli z ówczesnymi współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) o powierzchni 150,61 m ².

Umowa została zawarta na czas nieokreślony, a najemcy zobowiązali się do uiszczania comiesięcznych opłat w wysokości 542,20 złotych (tj. 3,60 złotego za 1m ²) tytułem czynszu, a także opłat zaliczkowych za dostawę wody, odbiór ścieków oraz wywóz nieczystości stałych.

(umowa k.12 – 17)

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. pozostaje współwłaścicielem z udziałem w wysokości ¹/3 części w prawie własności nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...). Jednocześnie spółka sprawuje zarząd sądowy nad nieruchomością na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 3 listopada 2014 roku, prawomocnym od dnia 19 grudnia 2014 roku (sygn. akt I Ns 1079/13).

(postanowienie k.11, (...)

Pismem z dnia 9 lutego 2015 roku zarządca sądowy wypowiedział dotychczasową stawkę czynszu i ustalił ją w wysokości 1.021,56 złotych miesięcznie (stawka 9 zł za 1 m ² oraz opłaty zaliczkowe za media) w przypadku części mieszkalnej lokalu oraz 426,93 złotych miesięcznie (stawka 9,75 złotych za 1 m ²) w przypadku podnajmowanej części lokalu, które miały obowiązywać od dnia 1 czerwca 2015 roku.

Pismem z dnia 9 grudnia 2015 roku poinformowano S. W. o zmianie od dnia 1 stycznia 2016 roku opłat z tytułu dostawy wody i odprowadzenia ścieków – ustalono stawkę 51,30 złotych miesięcznie.

(aneks nr (...) k.18 – 19, wypowiedzenie stawek k.24 – 26)

Pismem z dnia 1 stycznia 2017 roku lokatorzy nieruchomości przy ulicy (...) zostali poinformowani o wprowadzeniu opłaty z tytułu zajmowania miejsca parkingowego w wysokości 90 złotych miesięcznie. Opłata ta miała zostać automatycznie zaliczona do wymiary opłat czynszowych, a osoby niekorzystające z parkowania na posesji miały zgłosić się do zarządcy celem anulowania tych naliczeń.

(pismo z dnia 1 stycznia 2017 roku k.28)

(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. jest stosowanie stawki czynszu najmu w wysokości nie niższej niż 9 złotych za 1m ² w zależności od powierzchni użytkowej lokalu.

(przykładowe umowy najmu k.29 – 42, wiedza znana Sądowi z urzędu)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzone dokumenty, których treść nie budziła zastrzeżeń co do zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy.

Oddaleniu podlegały wnioski dowodowe S. W. o zobowiązanie powódki do złożenia pism skierowanych do radnych Rady Miejskiej w Ł. roku po emisji programu telewizyjnego z dnia 27 stycznia 2017 oraz załączenia akt sprawy I Ns 1079/13 prowadzonej w tutejszym Sądzie (o zatwierdzenie sprawozdania zarządcy sądowego). Pomijając w tym miejscu brak wskazania przez pozwanego jakiegokolwiek celu (okoliczność na jaką dowód ma zostać przeprowadzony) jakiemu miałyby służyć te środki dowodowe, zgromadzony materiał dowodowy był wystarczający do podjęcia merytorycznego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Istota wytoczonego powództwa sprowadzała się bowiem do dwóch podstawowych kwestii : zajmowania lokalu bez tytułu prawnego oraz wysokości poniesionej z tego tytułu szkody. W odniesieniu do pierwszej kwestii S. W. konsekwentnie bronił swego subiektywnego poglądu o braku skuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Z kolei w przypadku wysokości ewentualnej szkody nie przedstawił żadnych dowodów na uiszczanie wobec zarządcy jakichkolwiek kwot tytułem zajmowania lokalu.

Na marginesie należy zaznaczyć, że pismo S. W. (data nadania w placówce operatora pocztowego – 20 września 2018 roku, a więc 9 dni po zamknięciu rozprawy) wpłynęło do tutejszego Sądu w dniu 24 września 2018 roku (data prezentaty), przy czym zostało przedstawione do decyzji w dniu 25 września 2018 roku, ale już po wydaniu wyroku w przedmiotowej sprawie, co uniemożliwiło formalne podjęcie decyzji w ich przedmiocie. Niemniej jednak treść złożonego pisma, w tym zgłoszone wnioski dowodowe pozostawały również bez znaczenia dla przedmiotu niniejszej sprawy. Zachowują aktualność argumenty przedstawione we wcześniejszej części oceny materiału dowodowego. Godzi się jedynie zauważyć, że w przypadku wypowiedzenia stawki czynszu ustawodawca przewiduje sądowy tryb kontroli tego typu czynności (art. 8a ust. 5 u.o.p.l.). Pozwany nie wykazał jednak, aby tego typu postępowanie sądowe zainicjował, a do tego z pozytywnym dla siebie skutkiem. W konsekwencji zastrzeżenia S. W. w tym zakresie (stosowana przez zarządcę sądowego stawka czynszu) pozostają jego subiektywną oceną istniejącego stanu rzeczy, jednakże bez wpływu na przebieg i wynik niniejszego procesu.

Sąd Rejonowy zważył co następuje :

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej części.

Podstawą materialno prawną zgłoszonego żądania pozostawał art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001, Nr 71, poz. 733 z późń. zm.), zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, którego wysokość odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, z jednoczesnym zastrzeżeniem możliwości dochodzenia przez właściciela odszkodowania uzupełniającego, w przypadku gdyby ustalone odszkodowanie nie pokrywało wszystkich poniesionych przez niego strat. Wysokość odszkodowania należnego właścicielowi za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego jest uzależniona od tego, czy osoba zobowiązana do jego uiszczania jest uprawniona do otrzymania lokalu zamiennego lub socjalnego i oczekuje na dostarczenie jej odpowiedniego lokalu, czy też nie. Drugiego z przedstawionych wypadków dotyczy ust. 2 komentowanego przepisu, zgodnie z którym odszkodowanie powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu na zasadach rynkowych. Jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa w całości strat właściciela, jest on uprawniony do żądania odszkodowania uzupełniającego (por. komentarz K. Zdun Załęskiej do art. 18 u.o.p.l., Lex).

Przytoczone powyżej przepisy regulują szczególną odpowiedzialność odszkodowawczą byłego lokatora zajmującego lokal bez tytułu prawnego, kwalifikowaną jako odpowiedzialność ex contractu opartą na zasadach art. 471 k.c. za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu tytułu prawnego do korzystania z niego, zmodyfikowaną postanowieniami dotyczącymi wysokości i sposobu spełniania świadczenia – odpowiednio art. 18 ust. 1 – 3 u.o.p.l. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2012 roku, IV CSK 490/11, Lex nr 1243072).

Zgromadzony materiał dowodowy potwierdza nie tylko zajmowanie lokalu mieszkalnego numer (...) przez S. W. do dnia dzisiejszego, ale również charakter tego zajmowania jako bez tytułu prawnego. Wbrew zarzutom pozwanego wypowiedzenie umowy najmu wypełnia ustawowy tryb dla tego typu czynności określony w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. Na dzień 4 sierpnia 2015 roku (ostateczne wezwanie do zapłaty) zaległość z tytułu opłat czynszowych za sporny lokal wykraczała ponad trzy jego pełne okresy (5.050,97 złotych wobec 1.448,49 złotych x 3 = 4.345,47 złotych). W zakreślonym zaś dodatkowym terminie miesięcznym najemcy nie uregulowali powstałego zadłużenia. W tak ukształtowanym stanie faktycznym wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne (na dzień 30 listopada 2015 roku), co prowadzi do konkluzji, że od dnia 1 grudnia 2015 roku S. W. zajmuje sporny lokal bez tytułu prawnego. W konsekwencji żądanie pozwu pozostawało usprawiedliwione co do zasady.

Dokonując weryfikacji zgłoszonego roszczenia pod kątem jego wysokości Sąd wyodrębnił dwie kwestie, a mianowicie opłatę z tytułu dalszego zajmowania lokalu oraz opłaty z tytułu mediów i usługi parkingowej, przy uwzględnieniu ciążącej na stronach procesu cywilnego zasady dowodzenia faktów, z których wywodzą dla siebie korzystne skutki prawne (art. 6 k.c. – onus probandi).

Odszkodowanie z tytułu dalszego zajmowania lokalu oparte na stawce 9 złotych za 1 m ² pozostawało uzasadnione zarówno w świetle złożonych do akt sprawy dokumentów, jak również wiedzy znanej Sądowi z urzędu z racji rozpoznawania licznych spraw z powództwa powodowej spółki przeciwko Miastu Ł., w której każdorazowo przedmiotem sporu pozostaje wysokość czynszu stosowanego przez (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł., a także doświadczenia życiowego. Powódka zaoferowała przykładowe umowy najmu zawierane w zarządzanych przez siebie nieruchomościach, w których każdorazowo stawka czynszu nie jest niższa niż 9 złotych za 1 m ². Wartość ta stanowi przy tym najniższą stawkę stosowaną przez spółkę w ramach zawieranych umów (wyższa wysokość praktykowana w przypadku lokali o mniejszej powierzchni oraz wyższym standardzie). Biorąc pod uwagę charakter i położenie nieruchomości zarządzanych przez spółkę (co do zasady wielolokalowe kamienice w centrum miasta), jak również cechy lokalu zajmowanego bezumownie przez S. W. należy przyjąć, że stawka ta ma nie tylko charakter rynkowy, ale odpowiada minimalnej wartości odszkodowania należnego z tego tytułu. Taka konkluzja opiera się również na zasadach doświadczenia życiowego, w szczególności zaś realiach (...) rynku nieruchomości w zakresie lokali mieszkalnych położonych w ścisłym centrum miasta. Na koniec należy podkreślić, że wysokość stawki na tym poziomie wynika wprost z zasad prawidłowego rozumowania. Gdyby S. W. terminowo regulował opłaty związane z zajmowanym lokalem to nie doszłoby do wypowiedzenia stosunku najmu, a spółka generowałaby należny jej dochód na poziomie odpowiadającym co najmniej stawce sprzed rozwiązania stosunku prawnego (9 złotych za 1m ² za część mieszkalną, 9,75 złotego za 1m ² za część podnajmowaną), przy czym i w tym przypadku nie można wykluczyć stopniowego wzrostu tej wartości wraz z upływem czasu. Nie doszłoby zatem do powstania jakiejkolwiek szkody po stronie powódki. W tym kontekście Sąd uznał stawkę przyjętą w pozwie przez spółkę za adekwatną do realiów rynkowych w związku z czym miesięczna wysokość odszkodowania objęła kwotę 1.355,49 złotych (9 złotych x 150,61 złotych).

Przedmiotem rozstrzygnięcia pozostawały również opłaty eksploatacyjne związane z dalszym zajmowaniem lokalu, które niewątpliwe wpływają na rozmiar szkody ponoszonej przez właściciela. Sąd nie miał większych wątpliwości w zakresie wysokości opłaty z tytułu odprowadzenia nieczystości stałych. Stawka na poziomie 12 złotych wynika bowiem wprost z treści uchwały nr XX/454/15 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 18 listopada 2015 roku w sprawie wyboru metody ustalenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, ustalenia stawki tej opłaty dla nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy oraz ustalenia stawki opłaty za pojemnik z odpadami komunalnymi dla nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.

W pozostałym zakresie zgłoszone twierdzenia mogły być traktowane jedynie przez pryzmat uprawdopodobnienia (art. 243 k.p.c.), co nie jest wystarczające w kontekście obowiązujących reguł dowodzenia faktów.

Po pierwsze, opłaty z tytułu dostaw wody i odprowadzenia ścieków (51,30 złotych miesięcznie) miały postać zaliczkową. W tym miejscu podkreślić należy, że zaliczki w zakresie mediów mają ze swej natury charakter przyszły i niepewny, w tym rozumieniu, że stanowią jedynie prognozę opłat, jakie właściciel będzie zobowiązany ponieść z tytułu dostarczonych mediów. Nadto ich wysokość opiera się na kosztach poniesionych uprzednio z tego samego tytułu, a faktyczna weryfikacja wydatków następuje po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego. Tym samym z samego faktu ustalenia zaliczki na takim właśnie poziomie nie można automatycznie wysnuć wniosku o tożsamym poziomie zużycia. Jak już wcześniej wskazano teza ta mieści się jedynie w kategorii uprawdopodobnienia.

Po wtóre, strona powodowa nie przedłożyła jakiegokolwiek dokumentu pozwalającego na weryfikację twierdzenia o wysokości opłaty za wodomierz główny (0,63 złotego).

Powyższe okoliczności mogły być, a nawet powinny zostać wykazane poprzez załączenie do pozwu stosownych dokumentów tj. faktur obrazujących wysokość kosztów z tego tytułu w okresie objętym żądaniem pozwu, a także wyjaśnienia metodologii prowadzącej do określenia zużycia mediów przez konkretnego lokatora nieruchomości (lokale nieopomiarowane) bądź też faktycznego zużycia na podstawie odczytów z wodomierza (lokale opomiarowane). Nie jest jednak wiadome, czy sporny lokal oraz inne na terenie nieruchomości pozostają opomiarowane, a także, w jaki sposób opłata za wodomierz główny rozliczana jest między poszczególnych lokatorów. Można jedynie domniemywać, że wartość przyjęta w pozwie stanowi iloraz opłaty oraz liczby lokatorów, aczkolwiek brak jakiegokolwiek dokumentu na potwierdzenie tej tezy. Brak przy tym obiektywnych przeszkód, które uniemożliwiłyby wykorzystanie inicjatywy dowodowej powodowej spółki w tej mierze. Odwołując się w tym zakresie ponownie do wiedzy znanej urzędowo Sądowi z racji rozpoznawania licznych spraw o zbliżonej tematyce z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. warto zaznaczyć, że w większości przypadków dokumentacja obrazująca szczegółowe wyliczenie kosztów zużycia mediów stanowi stały załącznik do pozwów, składanych przez ten podmiot.

Na koniec należy wskazać, że nie został wykazany fakt uzasadnionego obciążenia pozwanego opłatą z tytułu zajmowania miejsca parkingowego (90 złotych począwszy od dnia 1 stycznia 2017 roku). Pomijając samą okoliczność braku udowodnienia wykorzystywania przez S. W. takiej przestrzeni w ramach posesji nieruchomości, uzasadnione wątpliwości budzi sposób wprowadzenia tej należności, która z góry miała dotyczyć wszystkich lokatorów dając im uprawnienie do jej anulowania po skontaktowaniu się z administracją. W tego typu sytuacji to nie lokator winien wykazać brak korzystania z miejsca parkingowego, lecz zarządca ustalić kto faktycznie z tej przestrzeni korzysta. Powódka jest profesjonalistą w zakresie zarządzania nieruchomościami w związku z czym powinna dysponować stosownymi narzędziami do zweryfikowania tej kwestii. Nie sposób przy tym bronić tezy, że lokator niekorzystający z miejsca postojowego, który nie zareagował na skierowaną do niego informację, miałby ponosić koszty z tego tytułu.

Reasumując treść powyższych rozważań Sąd określił wysokość miesięcznego odszkodowania z tytułu dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego na kwotę 1.367,49 złotych (1.355,49 złotych + 12 złotych), co w okresie objętym żądaniem pozwu prowadziło do łącznej kwoty 19.144,86 złotych (1.367,49 złotych x 14 miesięcy). W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 18 ust. 1 u.o.p.l. Skoro osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego obowiązana jest co miesiąc uiszczać odszkodowanie, a zgodnie z postanowieniami umowy najmu czynsz miał być płatny do dnia 10 – go każdego miesiąca to brak realizacji świadczenia w tym terminie skutkował stanem wymagalności dla poszczególnych zaległości z 11 dniem każdego miesiąca.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 2 in principio k.p.c. uznając, że powódka uległa jedynie co do nieznacznej części roszczenia (19.144,86 złotych / 20.861,88 złotych = 92 %). (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. poniosła koszty procesu w łącznej wysokości 4.661 złotych (1.044 złotych tytułem opłaty od pozwu – art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, 3.600 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego - § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz 17 złotych tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa) i w takiej wysokości zostały zasądzone na jej rzecz od pozwanego.